来自政策层的最新表态，引发了市场对降低存量房贷利率的预期。中国人民银行货币政策司司长邹澜7月14日表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
分析人士推测，遵循市场化、法治化原则，商业银行降低存量房贷利率可能存在两种路径：一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。但具体方案仍存不确定性，有待进一步明确和落地。而降低存量房贷利率，对购房者而言，有望降低其利息负担、增加消费意愿；对于商业银行而言，尽管存量房贷利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表。
提前还款与存量房贷利率较高有较大关系
存量房贷利率降还是不降？来自正反两方的声音似乎都有理由。
中信证券首席经济学家明明表示，提前还款潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率，有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力难以忽视，政策设计落地也存在一定挑战。
当前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制，另一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制，也就是以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的“重定价日”发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。
“99%的房贷选择了浮动利率机制。”邹澜表示，尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有较大关系。
招联首席研究员董希淼表示，提前还款潮发生的原因之一是部分存量房贷利率偏高，与新增房贷之间的利差偏大。
6月以来，居民提前还贷意愿依然偏强。“尽管6月下旬RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数有所降温，但仍处于0.17点的相对高位。”信达证券首席宏观分析师解运亮表示。
一段时期以来，新增房贷利率的下行速度，快于存量房贷利率的下行速度。根据中国人民银行披露的信息，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%存量房贷利率下调预期再起，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。
下调存量房贷利率的两种可能路径
针对相对较高的存量房贷利率，邹澜表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
上述表态，使得市场对于降低存量房贷利率充满遐想。中金公司判断，“自主协商变更合同约定”意味着，允许存量利率的“加点”，通过银行与借款人的协商进行调整；“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着，允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款。
“以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行‘转按揭’等。”中金公司称。
董希淼认为，存量房贷利率调整可能有两种做法，一是通过变更合同条款直接降，二是通过贷款“以新换旧”间接降。他建议，各家银行总行要出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程；可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。
上海交通大学中国金融研究院副院长刘晓春此前表示，面对大量提前还款情况，各家、各地商业银行可以依据所在区域房地产市场和商业银行间竞争态势，确定自身策略。全国各地房地产市场情况不同，脱离借贷双方原有合同，由国家相关部门搞全国统一的存量房贷利率打折标准没有必要，也不符合市场原则和法治原则。
有望降低购房者利息负担、增加消费意愿
降低存量房贷利率的措施一旦正式落地，对于借款人、消费、商业银行等都将产生一定影响。
对于购房者，据中金公司分析，存量房贷利率下调，有望降低购房者利息负担、增加消费意愿。假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。
降低存量房贷利率也有望给消费带来一定利好。招商证券首席宏观分析师张静静称，在此过程中，居民现金流量表将得到改善，节省的房贷利息支出有助于增强消费。
对于商业银行而言，分析人士总体认为，负面影响相对有限。马婷婷表示，经测算，预计降低存量房贷利率，对银行息差及收入影响相对较小。中金公司判断，调整存量房贷利率对银行负面影响有限。尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向存量房贷利率下调预期再起，对宏观经济和消费有刺激作用。
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